Qu’est-ce que le droit de préemption urbain ?
1/ Qui est concerné par le droit de préemption urbain ?
- Les collectivités publiques : Ce sont elles qui exercent le droit de préemption, principalement les communes, les intercommunalités, ou dans certains cas le préfet.
- Les propriétaires de biens immobiliers situés dans les zones définies : Ceux qui souhaitent vendre un bien dans une zone de préemption doivent d'abord en informer la commune. Le notaire doit s'assurer qu'une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) est remplie et soumise aux autorités compétentes.
- Les acquéreurs potentiels : Ils peuvent être impactés si la collectivité choisit d’exercer son droit de préemption et de se substituer à eux dans l’achat du bien.
2/ Ce que le droit de préemption urbain implique lors de la vente d’un bien immobilier
a/ Pour un bien à usage d'habitation
Lorsqu'un bien résidentiel est mis en vente dans une zone de préemption, le vendeur, par l’intermédiaire du notaire, doit envoyer une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie. À partir de la réception de cette DIA, la collectivité dispose d'un délai de 2 mois pour décider si elle souhaite acquérir le bien. Si elle décide de ne pas préempter, le vendeur peut finaliser la transaction avec l'acheteur initial.
Les aliénations de lots de copropriété dont le règlement a plus de 10 ans ou les constructions achevées depuis moins de 4 ans sont exemptées de DPU. Toutefois, la commune, par délibération motivée, peut décider de les y soumettre. On parle alors de droit de de préemption renforcé ou DPU « renforcé ».
b/ Pour un bien à usage commercial
Le droit de préemption urbain commercial (DPUC) permet à une commune de préempter des fonds de commerce ou des baux commerciaux afin de préserver la diversité commerciale et l’attractivité de certaines zones. Aix-les-Bains a instauré un DPUC pour certaines rues de son centre-ville afin de prévenir la transformation de locaux commerciaux en bureaux ou habitations, et maintenir un linéaire commercial dynamique.
Si un commerce ou un bail est cédé, le vendeur doit soumettre une déclaration de cession spécifique à la Mairie. La commune a alors 2 mois pour exercer son droit de préemption ou renoncer à l'acquisition. Si elle préempte, le bien est acquis au prix et conditions mentionnés dans la déclaration ou fixés par la juridiction compétente.
3/ Ce qui change à Aix-les-Bains depuis 2023
Depuis le 29 décembre 2023, en raison d’une carence en logements sociaux pour la période 2020-2022, constatée par arrêté préfectoral n°2023-1353, la compétence du droit de préemption pour les biens à usage résidentiel à Aix-les-Bains a été transférée au préfet. Cela signifie que, pour toute transaction portant sur des biens destinés à la construction de logements, le préfet peut exercer le droit de préemption afin d'assurer la réalisation des objectifs en matière de logement social.
Ce transfert de compétence est une mesure exceptionnelle mise en œuvre pour les communes qui ne remplissent pas leurs obligations en matière de construction de logements sociaux conformément à la loi SRU. Il permet d'accélérer la création de logements pour les ménages modestes, en donnant à l'État la possibilité de diriger directement ces projets.
Que vous soyez le vendeur, l’acquéreur ou encore le représentant de la collectivité locale, n’hésitez pas à solliciter les conseils de votre notaire en amont de cette procédure.